TENANT MIX EM CONTRATOS DE SHOPPING CENTER: ENTRE A PRÁTICA E O DIREITO

Ana Cristina Lemos Ferrer

Graduada em Direito (CEUB). Advogada. Sócia do Escritório FdS Advogados.

A locação em shopping centers se diferencia de um simples contrato de locação comercial, por fazer parte de um universo particular, onde o mercado adota práticas de autorregulação específicas. Assim, é um contrato em que prevalecem as condições livremente pactuadas entre as partes, como dispõe o art. 54 da Lei nº 8.245/1991[1].

A particularidade desse contrato é bem captada por Gladston Mamede, ao observar que o shopping center é "uma empresa cujos clientes imediatos são outras empresas (lojistas)", configurando "um estabelecimento que se promete planejado para servir a estabelecimentos". Trata-se, portanto, de um contrato legalmente atípico, mas dotado de tipicidade social, consolidada pela reiteração de práticas empresariais específicas desse mercado[2].

O STJ reconhece, inclusive, que o controle judicial sobre eventuais cláusulas abusivas em contratos empresariais é mais restrito do que em outros setores do Direito Privado, pois as negociações são entabuladas entre profissionais da área empresarial, observando regras costumeiramente seguidas pelos integrantes desse setor da economia.[3]

É nesse mesmo contexto que se inserem outras figuras típicas desses contratos, como as “luvas” (res sperata), o aluguel percentual sobre o faturamento, a contribuição ao fundo de promoção e a cláusula de raio. Todas são admitidas como expressão legítima da autonomia privada no setor.

O que é o tenant mix e qual sua função jurídica e econômica

O tenant mix se insere nesse contexto como um conceito amplamente utilizado nas relações que giram em torno dos shopping centers, e tem como fim máximo o aumento das vendas. Sua definição é doutrinária, e não há determinação normativa precisa.

Gladston Mamede define o termo como “a administração organizacional e mercadológica planejada, voltada para exponenciação do consumo de bens e serviços”[4]. Silvio de Salvo Venosa, por sua vez, o caracteriza como “plano de determinação dos ramos e localização das lojas e pontos de venda dentro do centro de compras, gravitando em torno das chamadas lojas-âncora, as quais funcionam como ponto magnético da clientela.[5]”

Ou seja, a relação entre shopping e lojistas é simbiótica: o sucesso do empreendimento depende do sucesso das lojas, e o sucesso das lojas depende da capacidade do shopping de atrair consumidores. Essa interdependência confere ao tenant mix uma função que vai além da gestão comercial, pois ele integra o próprio equilíbrio econômico da relação entre as partes.

O tenant mix na jurisprudência do STJ: um conceito em construção

O STJ teve oportunidade de se pronunciar sobre a temática em algumas ocasiões, e a leitura desses julgados revela que o próprio tribunal ainda constrói os contornos jurídicos do conceito. Dois deles merecem atenção especial.

No REsp nº 764.901/RJ, julgado em 2006 sob relatoria da Min. Nancy Andrighi, havia cláusula contratual expressa garantindo exclusividade a uma loja satélite para comercialização de aparelhos celulares, e o shopping permitiu que uma loja âncora também comercializasse o mesmo produto.

O STJ reconheceu o descumprimento da clausula de exclusividade, reforçado pela violação ao tenant mix. Nessa ocasião, a ministra entendeu que o mesmo se referia à combinação de lojistas não concorrentes:

[...] uma das características mais importantes de um shopping center é a equilibrada combinação de lojas não concorrentes, junto com as atracões e utilidades oferecidas (no que a doutrina denomina de tenant mix).

No REsp nº 2.101.659/RJ, julgado em 2024 sob relatoria do Min. Ricardo Villas Boas Cueva, o centro do debate era a vigência de cláusula de preferência já extinta. O STJ entendeu que não houve violação ao tenant mix e aproveitou a ocasião para afastar expressamente o critério da não concorrência como pressuposto necessário do conceito:

Apesar de em um primeiro momento parecer que a concorrência entre lojas no mesmo shopping center não é a melhor estratégia, o fato é que em empreendimentos maiores é comum a presença de lojas do mesmo segmento concorrendo entre si (..) Sob essa perspectiva, não está vedado ao empreendedor do shopping, caso entenda que a concorrência trará benefícios para a organização das lojas (tenant mix), optar pela instalação de lojas concorrentes, desde que essa opção não implique desrespeito aos contratos firmados com os lojistas.[6]

O tribunal consignou, ainda, que o objetivo da organização espacial de lojistas é atrair consumidores e incrementar as vendas, sem que isso implique garantia de aumento de lucratividade, pois várias causas concorrem para esse fim.

A Min. Nancy Andrighi teve voto vencido nesse caso. Argumentou que, mesmo sem exclusividade vigente, a instalação porta a porta sem estudo mercadológico prévio configuraria abuso da prerrogativa de gestão do tenant mix e violação da boa-fé objetiva, contribuindo para uma concorrência predatória:

Está caracterizado, pois, o desrespeito à boa fé objetiva pelo abuso do direito por parte do shopping recorrente, no uso de sua prerrogativa contratual de modificação unilateral do tenant mix, ao permitir a instalação "porta com porta" de concorrente direto com o lojista recorrido sem o estudo prévio de viabilidade, conforme ressaltou o Tribunal de origem.[7]

A leitura conjunta dos dois julgados evidencia que o tenant mix ainda possui contornos a serem definidos. No primeiro, entendeu-se que a não concorrência é pressuposto do conceito; no segundo, que a concorrência pode ser admitida sem que isso configure violação.

O segundo julgado trouxe ainda outra nuance relevante: o STJ reconheceu que o objetivo do tenant mix é incrementar o faturamento dos lojistas, mas consignou que faturamento não se confunde com lucratividade, pois esta depende de outros fatores como gestão do negócio, qualidade dos produtos e atendimento.

A consequência lógica dessa distinção é inquietante: o que exatamente configuraria uma boa gestão da disposição de lojas?

A resposta, a rigor, não existe em absoluto. O modelo de negócio dos shopping centers é essencialmente dinâmico, e o que representa uma composição ideal de lojas em determinado momento pode não ser o mesmo anos depois. O tenant mix acompanha essa volatilidade: não é um conceito fechado, pois varia conforme o empreendimento, o mercado e o tempo. Essa fluidez torna difícil uma definição jurídica rígida. O que resta, portanto, é o contrato.

O que precisa estar escrito

Se o conceito em questão não tem definição jurídica fechada e seu conteúdo varia conforme o empreendimento e o momento do mercado, a única forma de torná-lo juridicamente exigível é defini-lo contratualmente. Isso significa não apenas descrever o que as partes entendem por tenant mix naquele contexto específico, mas também estabelecer o procedimento para sua revisão: quais critérios devem ser observados, se há necessidade de estudo prévio de viabilidade e como o lojista deve ser comunicado.

Cláusulas de exclusividade e preferência precisam ser redigidas com a mesma precisão: o ramo de atividade protegido deve ser delimitado com clareza, o prazo deve ser expresso e o que ocorre com seu término precisa estar explicitamente previsto.

Quando não houver espaço para negociar esse conteúdo, o que é frequente dada a assimetria de poder de barganha entre empreendedor e lojista, o lojista precisa ao menos compreender as regras que o shopping estabelece contratualmente, porque, em última análise, são elas que vão prevalecer.

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[1] BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21 out. 1991. art. 54.

[2] MAMEDE, Gladston. Direito Empresarial Brasileiro - Teoria Geral da Empresa e Títulos de Crédito - 14ª Edição 2022. 14. ed. Rio de Janeiro: Atlas, 2022. E-book. p.198. ISBN 9786559772667.

[3] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial n. 1.409.849/PR. Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Terceira Turma. Julgado em: 26 abr. 2016. Diário da Justiça Eletrônico, Brasília, 5 mai. 2016.

[4] MAMEDE, Gladston; MAMEDE, Roberta C. Manual de Direito Empresarial - 19ª Edição 2025. 19. ed. Rio de Janeiro: Atlas, 2025. E-book. p.277. ISBN 9786559777181.

[5] VENOSA, Sílvio de S. Lei do Inquilinato Comentada - Doutrina e Prática - 16ª Edição 2021. 16. ed. Rio de Janeiro: Atlas, 2020. E-book. p.237. ISBN 9788597026474.

[6] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial n. 2.101.659/RJ. Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Terceira Turma. Julgado em: 21 mai. 2024. Diário da Justiça Eletrônico, Brasília, 24 mai. 2024.

[7] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial n. 2.101.659/RJ. Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Terceira Turma. Julgado em: 21 mai. 2024. Diário da Justiça Eletrônico, Brasília, 24 mai. 2024.